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Wesentliche Steuervorteile gewerblicher Immobilien im Überblick

Es gibt vier wesentliche Steuervorteile, die Sie bei der Besteuerung Ihrer Immobilie nutzen können. Zum einen können Sie beim Finanzamt die Erstattung der beim Bau des Grundstücks gezahlten Umsatzsteuer als Vorsteuer verlangen. Durch die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist es möglich, 3 % statt der üblichen 2 % als steuerlichen Abschreibungssatz zu erheben. Auch eine Mehrwertsteuerrückerstattung ergibt einen Steuervorteil.  Zudem kann durch die Besteuerung von Gewerbeimmobilien die Gewerbesteuer gespart werden, wenn Sie eine Immobilien GmbH nutzen.

Die wesentlichen Steuervorteile gewerblicher Immobilien erklärt

Es gibt vier wesentliche Steuervorteile, die Sie bei der Besteuerung Ihrer Immobilie nutzen können. Zum einen können Sie beim Finanzamt die Erstattung der beim Bau des Grundstücks gezahlten Umsatzsteuer als Vorsteuer verlangen.

Allein dadurch ergibt sich ein Steuervorteil von 19 %. Voraussetzung ist allerdings die Vermietung an Unternehmen, die auch selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Auch bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist es möglich, 3 % statt der üblichen 2 % als steuerlichen Abschreibungssatz anzusetzen.

Auch bei geringerer Bemessungsgrundlage ergibt sich durch die Mehrwertsteuerrückerstattung ein Steuervorteil. Drittens können Sie durch die Besteuerung von Gewerbeimmobilien Gewerbesteuern sparen, wenn Sie eine Immobilien GmbH nutzen. Dazu wird der erweiterte Sozialfreibetrag genutzt, sodass die GmbH nur 15 % Körperschaftsteuer zahlt.

Wenn Sie an einer Investition in Immobilien interessiert sind, haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, die Immobilie zum Wohnen zu vermieten oder an Unternehmer zu vermieten.

Dies gilt natürlich auch für die Mehrwertsteuer, wenn wir davon ausgehen, dass die Investition den Bau eines ähnlichen Mietobjekts beinhaltet. Weiterhin sind jedoch noch einige weitere steuerliche Faktoren zu berücksichtigen, die für die Optimierung der Gewerbesteuer unerlässlich sind. In diesem Beitrag möchten wir aufzeigen, welche Möglichkeiten zur Besteuerung im Vordergrund stehen können.

Steuervorteil Vorsteuer bei Gewerbeimmobilien

Beim Bau von Gewerbeimmobilien fallen Mehrwertsteuer an. Sowohl bei der Errichtung von Wohneigentum als auch bei Gebäuden, die nur für geschäftliche Zwecke genutzt werden, zahlen Sie Mehrwertsteuer. Der Steuersatz beträgt hier bekanntlich 19 % für Lieferungen und sonstige Leistungen, die für den Bau erforderlich sind. Unternehmer haben jedoch in der Regel die Möglichkeit, die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Aber bei Mietobjekten ist es etwas komplizierter. Denn nach § 4 Abs. 12 UStG ist die Vermietung von Immobilien grundsätzlich steuerfrei. Aber es gibt Ausnahmen. Denn vermietet ein Gewerbetreibender ein Grundstück an einen anderen vorsteuerabzugsberechtigten Gewerbetreibenden, so hat er die Möglichkeit, die Miete mit Umsatzsteuer zu berechnen (§ 9 UStG). Selbstverständlich kann ein Gewerbemieter die Gewerbesteuer auf die Miete als Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Daher ist es für gewerbliche Mieter kein finanzieller Nachteil. Doch was hat der Vermieter davon, dass er bei der Vermietung nun die Mehrwertsteuer abführen muss? Schließlich bedeutet dies auch die Pflicht zur Abgabe der entsprechenden Umsatzsteuererklärungen und Steuererklärungen. Denn auch Vermieter sind bei der Erbringung von nunmehr umsatzsteuerpflichtigen Leistungen zum Vorsteuerabzug berechtigt. So können sich Vermieter bei der Besteuerung von Gewerbeimmobilien die beim Bau gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer erstatten lassen. Immerhin ist das ein Steuervorteil von 19 % gegenüber einer Hausmiete, bei der die Vorsteuer nicht abzugsfähig ist.

Steuervorteil Abschreibungsrate bei Gewerbeimmobilien

Hinsichtlich des weiteren Steuervorteils gibt es ebenfalls einen Unterschied zwischen der Vermietung von Wohnungen und der Vermietung von Geschäftsräumen. Konkret geht es um den gesetzlichen Abschreibungssatz, mit dem diese Wirtschaftsgüter jährlich abgeschrieben werden können. Bei Mietobjekten mit Wohnungen beträgt die Regelabschreibung 2 % pro Jahr. Gewerbeimmobilien können hingegen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG mit 3 % pro Jahr abgeschrieben werden. Bei der Berechnung der Abschreibungsgrundlage mit Vorsteuer auf gewerbliche Mietverträge entfällt zwar die Umsatzsteuer, dennoch ergeben sich Steuervorteile. Da die Berechnung von 2 % bei 119 % nicht immer dasselbe ist wie die Berechnung von 3 % bei 100 %, sollten Sie den höheren Abschreibungssatz (ein festes Verhältnis von 2,38 zu 3) bevorzugen.

Was sind Wirtschaftsgüter?
Wirtschaftsgüter sind körperliche Gegenstände, wie z. B. Sachanlagen, Grundstücke, Gebäude, Maschinen, maschinelle Anlagen, Kraftfahrzeuge, Betriebsvorrichtungen, Geschäftsausstattungen, Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe.

Steuervorteil erweiterte Grundstückskürzung bei Gewerbeimmobilien

Bisher haben wir Schritte unternommen, um gewerbliches Eigentum zu besteuern, um mehr indirekte Steuervorteile zu erhalten. Aber mit dem dritten Ansatz wollen wir eine getrennte Besteuerung vermeiden. Es geht um die Mehrwertsteuer. Aber bevor wir ins Detail gehen, müssen wir uns noch mit einer Einreisevoraussetzung auseinandersetzen, die wir bisher ignorieren konnten. Wenn Sie die Vermietung von Gewerbeimmobilien in Betracht ziehen, ist dies aus steuerlicher Sicht im besten Interesse der Immobilien GmbH. Ein Grund ist, dass wir mit einer Real Estate LLC Gewerbesteuern sparen können. Natürliche Personen, die eine gewerbliche Tätigkeit ausüben, haben diese Steuerermäßigung nicht. Zwar kommen auch bei einer Personengesellschaft (z. B. einer GmbH & Co. KG) Vorteile in Betracht, aber aus vielen anderen Gründen ist eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung für unsere Zwecke die bessere Wahl. Betrachten wir nun konkrete Maßnahmen, die der Immobilien GmbH den Weg ebnen, durch die Besteuerung von Gewerbeimmobilien Gewerbesteuern einzusparen. Dies wird als erweiterte „Attributreduktion“ bezeichnet. Diese Option steht Immobiliengesellschaften auf Antrag offen und ermöglicht eine Befreiung von der Gewerbesteuer. § 9 § 1 GewStG 2 erteilt die Befugnis. Eine Immobilien GmbH muss jedoch nur Anlagevermögen in ihrem Nicht-Immobiliengeschäft halten, um den erweiterten Immobilienabzug in Anspruch nehmen zu können. Gleichzeitig wurden jedoch einige andere Ausnahmen hinzugefügt.

Beispiel vorteilhafte Besteuerung gewerblicher Immobilien

Nehmen wir als Beispiel eine Hochrechnung einer Immobilien GmbH, um zu veranschaulichen, wie groß der Steuervorteil bei der Besteuerung von Gewerbeimmobilien gegenüber Privatpersonen ist.

Ausgangssituation
Frau Musterfrau und Mustermann stehen jeweils 119.000.000 € für die Errichtung eines Gebäudes sowie ein baureifes Grundstück zur Verfügung. Herr Mustermann entscheidet sich sein Kapital in Immobilien mit verschiedenen Mietwohnungen zu investieren, während Frau Mustermann sich dafür entscheidet, ihr Kapital in eine Immobilien GmbH mit Büros zu investieren. Frau Mustermann gründet dabei eine Immobilien GmbH. Nach der Errichtung finden beide Immobilien idealerweise auf Anhieb Mieter.

Dabei beträgt die Miete in beiden Fällen jährlich EUR 4.500.000, was der jeweils prognostizierten Rendite von 4,5 % entspricht. Wir haben die Rendite bewusst so hoch angesetzt, weil wir den Kaufpreis der Immobilie und dessen Auswirkung auf die Jahresrendite nicht in unsere Beispielrechnungen einbeziehen wollten. Zusätzlich sind 1.000.000 EUR.

Besteuerung der natürlichen Person
Lassen Sie uns jetzt über Grundsteuern sprechen. Schauen wir uns zunächst die Steuern an, die Herr Mustermann zahlen musste. Wir gehen vereinfachend von einem Einkommen von 4.500.000 € aus und berücksichtigen nur die Einkommensteuer. Alle anderen Steuern wie Kirchensteuern ignorieren wir. Allerdings muss auch zuerst die Abschreibung des Gebäudes berücksichtigt werden. Mit 2 % der Baukosten von 119.000.000 € kommen wir auf einen Abschreibungsbetrag von 2.380.000 €. Auf diese Weise kamen wir auf einen Umsatz in Höhe von 1.120.000 €. Bei einem so hohen Einkommen berechnen wir, dass der Steuersatz von Herrn Mustermann 45 % beträgt. Konkret 504.000 Euro Einkommensteuer. Allerdings ist zu beachten, dass Abschreibungen keinen tatsächlichen Mittelabfluss bedeuten. Daher berechnen wir das Nettoeinkommen von Herrn Mustermann wie folgt:

Berechnung:
4.500.000 € –1.000.000 € – 504.000 € = 2.996.000 € Einkommen (netto)

Besteuerung der gewerblichen Immobilie
Im Fall von Frau Mustermann haben wir uns mit der Besteuerung ihres GmbH-Betriebsvermögens beschäftigt. Zunächst kann die GmbH die zuvor gezahlte Umsatzsteuer in Höhe von 19.000.000 Euro als Vorsteuer zurückfordern. Wir berechnen dann die Körperschaftsteuer der GmbH. Schauen wir uns zunächst die Abschreibungen an, die in diesem Fall wichtig sind. Hier können 3 % von 100.000.000 € als Abzug gelten. Nach Abzug der restlichen Kosten bleibt ein zu versteuerndes Einkommen von 500.000 €, das wir nun zur Berechnung der Gewerbesteuer heranziehen. Hierfür wird ein fester Steuersatz von 15 % festgelegt. Dies entspricht einer Steuer von 75.000 Euro. Insgesamt hat die GmbH also einen Nettogewinn, den wir wie folgt berechnen:

Berechnung:
4.500.000 € – 1.000.000 € – 75.000 € = 3.425.000 € Einkommen (netto)

Analyse zur Besteuerung gewerblicher Immobilien
Betrachten wir nur die Einkommensteuer der GmbH von Frau Mustermann und Herrn Mustermann, sehen wir, dass die Körperschaftsteuer um ca. 85 % niedriger ist. Allerdings fehlen uns einige Punkte.

Einerseits ignorieren wir die Vorsteuerrückerstattung von Frau Mustermann an die GmbH. Diese können über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren als steuerfreie Jahreseinnahmen in unsere Berechnungen einfließen. Für weitere Investitionen stehen jedoch bereits 19.000.000 € direkt zur Verfügung. Eine genaue Abschätzung dieses wirtschaftlichen Nutzens würde jedoch für die Zwecke dieses Artikels zu weit gehen. Daher ist es sinnvoll, sie in unserer Analyse einfach zu vermerken, anstatt sie in Vergleichsrechnungen zu verwenden.

Andererseits müssen wir fairerweise auch die Kapitalertragsteuer auf die Gewinnausschüttung von Frau Mustermann berechnen, damit sie direkt mit der Einkommensteuer von Herrn Mustermann verglichen werden kann. Aber das potenzielle CEO-Gehalt/Geschäftsführergehalt von Frau Mustermann kann auch steuerliche Auswirkungen haben. Auch diese Überlegung geht über den Rahmen unserer Analyse hinaus.

Fazit

Trotz einiger Vereinfachungen in unserer Gewerbesteueranalyse können wir dennoch sagen, dass die steuerlichen Vorteile der Vermietung von Büroimmobilien über eine Immobilien GmbH erheblich sind. Natürlich können Sie die Steueroptimierung erweitern. Sie können unter anderem eine Holdinggesellschaft hinzufügen. Es gibt noch andere Vorteile zu berücksichtigen, wie z. B. die beschränkte Haftung einer GmbH.

Wir sind keine Steuerberater, möchten Ihnen jedoch einen Anreiz und Hilfe für eventuell mögliche Besteuerungen geben. Eine vollumfängliche Vermögensplanung bedarf auch die Einbeziehung von optionalen steuerlichen Gesichtspunkten. Unsere Artikel ersetzen keine professionelle Beratung durch einen Steuerberater.

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Christoffer Riefenstahl verantwortet als Portfolio Manager die Vermögensverwaltungsstrategien der BAP Capital. Mit zu seinen Stationen in der Finanzbranche gehören sein Mitwirken im „Credit Solutions“ Geschäft eines international führenden Risikomanagements Unternehmens. Eine weitere prägende berufliche Entwicklung war seine Tätigkeit als Senior Berater einer etablierten Hamburger Investmentgesellschaft. Nach nur zwei Jahren hat er das meistverwaltete Vermögen an Kundengeldern gemanagt und konnte seine Anlagestrategien weiter entwickeln.