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Steuerfreie Vermögensnachfolge mit Immobilien im Überblick

Immobilien eignen sich besonders dann, wenn Sie eine steuerfreie Vermögensnachfolge gestalten möchten. Bei der Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer können Immobilien deutlich unter dem Kaufpreis bewertet werden. Auf diese Weise kann bereits ein Großteil des tatsächlich steuerpflichtigen Vermögens befreit werden. Der verbleibende Substanzwert kann auch durch Darlehen verrechnet werden, die zur Finanzierung des Immobilienkaufs verwendet werden. So bleibt kein Vermögen übrig, das der Erbschafts- oder Schenkungssteuer unterliegen könnte.

Vermögensnachfolge mit Immobilien erklärt

Wenn Sie Immobilien zur Gestaltung Ihres Nachlasses nutzen möchten, können Sie die Erbschafts- oder Schenkungssteuer ganz vermeiden. In einer besonders günstigen Situation können Sie sogar negatives Eigenkapital aufbauen, mit dem dann weitere Vermögenswerte steuerfrei übertragen werden können. Deshalb wollen wir Ihnen in diesem Artikel an einem Beispiel zeigen, wie Immobilien beim steuerbegünstigten Erben funktionieren.

Allerdings ist das Modell stark von der Wahl der Bewertungsmethode abhängig. Bei der Vergleichswertmethode wird die Minderbewertung jedoch weitgehend vermieden. Besser geeignet sind die Ertragswertmethode und die Fair-Value-Methode, da die Bewertung hier mit einer teilweise veralteten Bewertungsmethode erfolgt.

Bewertungsverfahren von Immobilien

Vieles sei schon jetzt verraten: Bei unserem Modell zur Gestaltung des Vermögensnachlasses bei Immobilien dreht sich alles um die Bewertung. Schließlich ist dies ein sehr verbreiteter Trick im Zusammenhang mit Grundsteuern. Denn wenn Sie nachweisen können, dass Sie kein nennenswertes Vermögen haben, gibt es auch hier Steuervorteile. Im besten Fall können Sie Steuern ganz vermeiden, indem Sie prüfen, an wen Sie Steuern zahlen. Also vertieften wir zunächst unser Verständnis der Vermögensbewertung. Da dieser Artikel für die aktive Vererbung von Immobilien bestimmt ist, ist es notwendig, zuerst seine Bewertung zu bewerten. Grundsätzlich gibt es 3 Bewertungsmethoden zur Berechnung der Grundsteuer. Das Bewertungsverfahren (BewG) definiert das sogenannte Vergleichswertverfahren, das vereinfachte Vorgangswertverfahren und das Materialwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer bestimmten Immobilie mit dem Verkaufserlös auf dem Markt für vergleichbare Immobilien verglichen. Dies kann Ihnen eine gute Vorstellung vom tatsächlichen Wert des Hauses geben. Steuergestaltungen sind hier hingegen nicht möglich. Schließlich entwerfen wir, um den geringstmöglichen Wert zu finden. Eine Positionierung auf Basis der Marktkapitalisierung hilft also nicht viel.

Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren sieht es deutlich günstiger aus. Denn wenn ein direkter Vergleich nicht möglich ist, weil sich das zu bewertende Objekt beispielsweise in einem Gebiet befindet, in dem vergleichbare Objekte selten verkauft werden, muss auf ein anderes Bewertungsverfahren zurückgegriffen werden. Die Ertragswertmethode ist weithin akzeptiert, da die Erträge, die die Immobilie erwirtschaften kann, zur Bestimmung des Werts der Immobilie verwendet werden können. Diese potenziellen Mieten werden den Immobilienmarktberichten im Auswertungszeitraum entnommen. Sie liegen jedoch in der Regel unter den aktuellen Mieten. Da die Verzinsung von Immobilien jedoch immer noch mit dem aktuellen gesetzlichen Immobilienzinssatz von ca. 5 % festgesetzt werden kann, hat sich der Wert der Immobilie erheblich reduziert. Doch der Richtwert der Grundstücke, der ebenfalls in die Bewertung einfließt, liegt oft deutlich unter den aktuellen Quadratmeterpreisen auf dem Immobilienmarkt. Es trägt also auch zu einer niedrigeren Bewertung bei. So ergibt sich aus der Bewertung ein steuerbarer Liegenschaftswert, der ca. 50 % des Verkehrswertes entspricht.

Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahrens kann die Schätzung jedoch niedriger ausfallen. Dabei werden auch teilweise veraltete Standards auf Basis von Wertbeiwerten aus dem Jahr 2009 verwendet. Daher verlangen sie ein Immobiliengutachten, das unter besonders günstigen Umständen nur 30 % des tatsächlichen Marktwertes beträgt. Das Sachwertverfahren ist jedoch nur bedingt anwendbar.

Gestaltungsbeispiele zur Vermögensnachfolge mit Immobilien

Diese durch unterschiedliche Bewertungsmethoden entstandene Differenz können wir nun nutzen, um eine Vermögensnachfolge mit Immobilien zu strukturieren. Wir möchten das Prinzip an zwei Beispielen veranschaulichen. Hier geht es um einen vermögenden Mann, nennen wir ihn Herr Müller und dieser möchte seiner Nichte einen Teil seines Vermögens schenken. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob es sich dabei um eine Schenkung oder um eine Erbschaft handelt. Aber aus einem anderen Grund, den wir später erläutern werden, gehen wir davon aus, dass es sich um eine Spende handelt. Jedenfalls plant Frau Müller nach unserem Steuerplanungsmodell, 5.000.000 € an ihre Nichte zu überweisen.

Finanzierung und Kauf
Frau Müller suchte zunächst nach Objekten in Städten oder Gemeinden, die ihrer Meinung nach das Vergleichswertverfahren von der Bewertung ausschließen könnten. Außerdem soll die Immobilie rund 10.000.000 € gekostet haben. Zusätzlich hat Frau Müller zur Finanzierung des Kaufs ein Darlehen aufgenommen. Das Darlehen soll 50 % des Kaufpreises abdecken, insgesamt also 5.000.000 €. Nach dem Kauf der Immobilie kann Frau Müller die Schenkung der Immobilie an ihre Nichte vorbereiten.

Bewertung der Immobilie im Ertragswertverfahren
Bei der Berechnung der Schenkungssteuern wird erwartet, dass das Finanzamt die Ertragswertverfahren verwendet. Die Behörden kamen zu dem Schluss, dass der steuerpflichtige Wert der Immobilie 0 € betrug. Denn das Bewertungsverfahren gibt der Immobilie einen Wert von nur 50 % des ursprünglichen Kaufpreises. Statt 10.000.000 € Vermögen gibt es nun eine Schenkungssteuer von 5 Millionen €. Als voll anzusetzende Verpflichtung nimmt das Darlehen jedoch den zum Zeitpunkt der Vermögensbewertung ermittelten Wert voll ein. Aus steuerlicher Sicht bedeutet dies, dass kein steuerbares Vermögen vorhanden ist.

Bewertung der Immobilie im Sachwertverfahren
Es kann auch noch besser sein. Nehmen wir die gleiche Situation an. Der einzige Unterschied sollte die Anzahl der Bewertungen sein. Wenn wir realistischerweise davon ausgehen, dass bei Anwendung der Fair-Value-Methode eine leicht unterbewertete Immobilie entsteht, die in unserem Beispiel nur 45 % des Kaufpreises als Vermögenswert entspricht, dann ergibt sich daraus, dass nur Verbindlichkeiten und keine Vermögenswerte bestehen. An Nichte übertragen. Die rechnerische Schuld im Kontext der Grundstücksübertragung beträgt 500.000 €. Daher kann Frau Müller ihrer Nichte auch andere Werte in dieser Höhe schenken, ohne Schenkungssteuer zu zahlen. Beispielsweise könnte Frau Müller ihrer Nichte ein teures Auto im Wert von 500.000 € oder ein wertvolles Kunstwerk schenken. Denn Vermögen und Verbindlichkeiten dürfen bei der Berechnung der Schenkungssteuer vollumfänglich verrechnet werden. Schließlich wird eine Gruppe von Vermögenswerten besteuert, nicht einzelne Vermögenswerte. Diese Situation kann der Auftraggeber auch bei der Planung der Vermögensnachfolge mit Immobilien nutzen.

Steuervorteile der Vermögensnachfolge mit Immobilien

Die daraus resultierenden Steuervorteile sind natürlich enorm. Dies kann auch mit ganz anderen Werten erfolgen. Je nachdem, wie viel vom Kaufpreis der Immobilie zur Fremdfinanzierung geliehen wird, können die Steuervorteile noch größer sein. In der aktuellen Situation mit niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt ist dies realistischer. So können Sie sogar mehr Vermögen steuerfrei übertragen, als Sie selbst in die Immobilie investieren würden. Sie müssen jedoch auch mit Ihrer Bank oder einem anderen Kreditgeber klug verhandeln. Schließlich binden sich Kreditgeber bei der Vergabe eines Kredits an bestimmte Personen, mit denen sie einen Kredit geschlossen haben. Wechseln durch die Spende aber die Kreditnehmer, werden ganz andere Bonitätseinstufungen relevant. Dies kann Folgen für Kreditnehmer haben. Daher sollte dies im Vorfeld mit dem Spender abgeklärt werden. Das Argument, dass auch der Kreditnehmer nach dem Erbe wechselt, dürfte zumindest die eigene Position stärken.

Risikominimierung der Vermögensnachfolge

Die daraus resultierenden Steuervorteile sind enorm. Dies kann auch mit ganz anderen Werten erfolgen. Je nachdem, wie viel vom Kaufpreis der Immobilie zur Fremdfinanzierung geliehen wird, können die Steuervorteile noch größer sein. In der aktuellen Situation mit niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt ist dies realistischer. So können Sie sogar mehr Vermögen steuerfrei übertragen, als Sie selbst in die Immobilie investieren würden.

Sie müssen jedoch auch mit Ihrer Bank oder einem anderen Kreditgeber klug verhandeln. Schließlich binden sich Kreditgeber bei der Vergabe eines Kredits an bestimmte Personen, mit denen sie einen Kredit geschlossen haben.

Wechseln durch die Spende aber die Kreditnehmer, werden ganz andere Bonitätseinstufungen relevant. Dies kann Folgen für Kreditnehmer haben. Daher sollte dies im Vorfeld mit dem Spender abgeklärt werden. Das Argument, dass auch der Kreditnehmer nach dem Erbe wechselt, dürfte zumindest die eigene Position stärken.

Fazit

Wenn Sie Immobilien für eine aktive Erbschaftsplanung nutzen möchten, ist eine steuerfreie Vermögensübertragung perfekt möglich. Dies ist auch dann möglich, wenn die Freistellungsanspruchsprüfung im Sinne des Schenkungs- und Erbschaftsteuergesetzes nicht anwendbar ist. Obwohl dies der Fall ist, hat das hier vorgestellte Modell den Vorteil, dass keine Aufbewahrungsfristen oder andere Bedingungen verwendet werden.

Ebenso eignet sich die Vererbung von Immobilienvermögen in den hier diskutierten Varianten auch für die Kombination mit anderen steuergünstigen Modellen. Beispielsweise können einem Modell auch Nutzungsrechte hinzugefügt werden. Vorteilhaft ist natürlich auch, dass der Schenkungsvertrag mit verschiedenen Vorkehrungen aufgesetzt werden kann, um im Bedarfsfall die Kontrolle über das übertragene Vermögen wiederzuerlangen.

Dieser Schutz besteht auch im Falle eines unvorhergesehenen Schenkungsteuerereignisses. Dieses Risikomanagement greift nur im Erbfall. Wenn Sie also planen, es als Schenkung zu verwenden, dann ist das Erbschaftsmodell mit Immobilien am besten geeignet.

Die grundlegende Schlussfolgerung ist jedoch, dass das Modell nur dann gültig ist, wenn die Bewertung der übertragbaren Immobilie immer ein gewisses Maß an Abschreibung beinhalten muss, damit die externe Finanzierung den durch die Bewertung ermittelten Wert ausgleicht. Sie können hier mit allen verfügbaren Vergünstigungen immer noch einen Bruchteil des Wertes erhalten. Doch das sind Kleinbeiträge, wenn es um die Vererbung von Millionenvermögen geht.

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Christoffer Riefenstahl

Christoffer Riefenstahl verantwortet als Portfolio Manager die Vermögensverwaltungsstrategien der BAP Capital. Mit zu seinen Stationen in der Finanzbranche gehören sein Mitwirken im „Credit Solutions“ Geschäft eines international führenden Risikomanagements Unternehmens. Eine weitere prägende berufliche Entwicklung war seine Tätigkeit als Senior Berater einer etablierten Hamburger Investmentgesellschaft. Nach nur zwei Jahren hat er das meistverwaltete Vermögen an Kundengeldern gemanagt und konnte seine Anlagestrategien weiter entwickeln.