Immobilien als Kapitalanlage

Was Sie bei der Geldanlage in Immobilien beachten müssen und mit welcher Strategie Sie zum Anlageerfolg kommen:

Immobilien sind ein attraktiver Anlagebaustein und als Sachwert ein solider Schutz vor Inflation. Zudem macht das historisch niedrige Zinsniveau und die hohen Renditechancen die Finanzierung besonders attraktiv.

Somit sind Immobilien als Geldanlage trotz der steigenden Preise weiterhin lohnenswert. Mit der richtigen Strategie bei Kapitalanlage-Immobilien und einem ausgeklügelten Konzept, kann das passende Maß aus Rendite und Sicherheit erwirtschaftet werden.

Das wichtigste beim Investieren in Immobilien:

Diversifikation des Portfolios


Es ist wichtig auf eine angemessene Risikostreuung zu achten, um „Klumpenrisiken“ im Immobilienportfolio zu vermeiden

Mietpool als Sicherungskonzept


Verschiedene Strategien können genutzt werden, um Gewinne mit Immobilien als Kapitalanlage zu erzielen.

Leverage-Effekt


Das Nutzen von Immobilien als Geldanlage ist unter anderem wegen dem sogenannten Leverage Effekt attraktiv

Lage


Die Lage und Zustand der Kapitalanlage-Immobilie bestimmen maßgeblich die mögliche Rendite durch Wertsteigerung und Gewinn

Steuerfreiheit nach Haltefrist


Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Immobilienverkauf und der damit verbundenen mögliche Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen.

Sicherheit durch Sachwerte


Die Anlage in Immobilien kann als vergleichsweise risikoarme Form der Geldanlage betrachtet werden, die mit attraktiven Renditechancen auffällt.

Für wen lohnt sich das Investieren in eine Kapitalanlage Immobilie?

Immobilien sind grundsätzlich als sichere und risikoarme Geldanlage bekannt. Aufgrund der Niedrigzinsphase werden grade bei sicherheitsorientierten Anlegern Kapitalanlage-Immobilien immer beliebter. Wie enorm die Mietpreise in großen Städten und Metropolen steigern, ist überall bekannt. Das lässt auf starke Renditen hoffen. Dennoch ist das Immobilieninvestment nicht für jeden geeignet.

Tipp:
1. Mit einem sicherem Arbeitsplatz bekommt man leicht eine Fremdfinanzierung
2. Mit viel Eigenkapital können Sie besonders, wenn sie viel verdienen und hohe Steuern zahlen, von den Steuervorteilen profitieren.

Immobilien selbst nutzen oder vermieten?

Aus Anlagesicht ist es eine wichtige Frage, ob Sie ein Objekt selbst bewohnen oder vermieten. Mit der Eigennutzung geht der Vorteil einher, dass Sie etwaigen Leerstand und damit verbundenen Mietausfälle ausschließen können. So erhöht sich die Planungssicherheit bei der Finanzierung. Andererseits geht das Eigenheim zulasten Ihrer Flexibilität, wenn Sie den Wohnort ändern möchten. 

Als Kapitalanlage eignet sich die Vermietung von Immobilien gegenüber der Eigennutzung eher, da sie mit verschiedenen Steuervorteilen verbunden ist und kurzfristige Einnahmen beschert. Die Mieterträge müssen Sie allerdings dennoch versteuern. Den Verwaltungsaufwand in der Besteuerung von Immobilien müssen Sie einplanen.

Steuerliche Vorteile und mögliche Abschreibungen beim Investieren in Immobilien

Zwischen 2% und 2,5% jährlich der Investitionssumme lassen sich, je nach Alter und Art des Objektes, abzüglich des Grundstücks abschreiben. Zudem gelten Reparaturarbeiten und andere Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, als Werbungskosten – welche Sie steuerlich geltend machen können.

Beispiele für Werbungskosten bei der Immobilie

  • Fahrkosten
  • Maklerkosten
  • Reperatur- und Renovierungsarbeiten

Bei der Kapitalanlageimmobilie können Sie z.B. auch die Darlehenszinsen steuerlich geltend machen. Diese wirken daher einkommensmindernd und verringern so Ihre Steuerlast. Das macht die Anlageform besonders für Gutverdiener attraktiv.

Die zehnjährige Spekulationsfrist bei der Nutzung von Immobilien als Kapitalanlage sorgt außerdem dafür, dass Sie Veräußerungsgewinne innerhalb der ersten 10 Jahre mit dem aktuellen Einkommensteuersatz versteuern müssen. Bis dato gewährte Abschreibungen müssen Sie dann ebenfalls als Gewinne aufsummieren. Daher empfiehlt es sich meistens die Immobilie als Geldanlage über diesen Zeitraum zu halten, um Ihren Gewinn zu steigern und Ihre Steuerlast verringern.

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Immobilien als Geldanlage mit geringem Risiko

Immobilien bieten als Sachwert einen wunderbaren Schutz vor Inflation. Während Geld in Phasen hoher Inflation seinen Wert verliert, steigt der Preis Ihrer Immobilie. Die Inflation wirkt sich auch auf Ihren Darlehenswert aus, was Ihnen in die Karten spielt.

Im Falle der Vermietung profitieren Anleger in Immobilien zudem von Mieteinkünften, die der Finanzierung dienen können, während der Wert von Grundstück und Immobilie langsam steigt. Im Verhältnis zu Einzelaktien oder Anleihen fallen Wertschwankungen deutlich geringer aus und der Totalverlust ist quasi ausgeschlossen.

Sehr gute Renditechancen

Um eine vernünftige Rendite von 3-4% Brutto p.a. zu erwirtschaften muss der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen. Grob überschlagen sollte die Kaltmiete bei rund 3,30 Euro je 1.000 Euro Kaufpreis / m² liegen. Wenn der Kaufpreis bei 4.000 Euro / m², liegt, sollte die Kaltmiete bei 13,20 Euro / m², liegen, damit sich das Objekt langfristig rentiert. So können Sie bereits vor dem Kauf ausrechnen, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage wahrscheinlich auf Dauer ist. Der Kaufpreis sollte dem Marktwert entsprechen. Dieser steht üblicherweise im Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Im günstigsten Fall liegt dieses Verhältnis beim Faktor 20. Normal ist vielerorts inzwischen ein Faktor von 25 bis teilweise sogar 30. Je zukunftsträchtiger eine Investition für die Zukunft ist der akzeptable Faktor beim Kauf der Immobilie.

Berechnung der Rendite bei Immobilien

Häufig werben Makler mit Renditen von 8% p.A. und mehr. In den meisten Fällen sind diese Zahlen jedoch utopisch. Eine realistische Rendite beim Investieren in Immobilien liegt bei 3-4% p.a.

 

„Wir raten von jeglichen spekulativen Anlagen ab!“

 

Zur Berechnung der Rendite gibt es verschiedene Formeln. Eine übliche Form zur Berechnung von Rendite bei Kapitalanlageimmobilien ist die Nettorendite. Bei der Berechnung der Nettorendite werden die Kauf- und Nebenkosten ebenso wie den Aufwand für die Instandhaltung berücksichtigt. Die Kosten für die Finanzierung werden bei der Berechnung der Nettorendite jedoch außer Acht gelassen.

Ermittlung des Gesamtkaufpreis

640.000 € Kaufpreis + 100.000 € Nebenkosten = 740.000 €

Ermittlung der Nettokaltmiete

33.600 € Kaltmiete – 4.000 € nicht umlagefähige Kosten = 29.600 €

Dividieren von Nettokaltmiete / Gesamtkaufpreis = Nettorendite

29.600 € / 740.000 € = 0,04 * 100 = 4 %

Wenn Ihnen Beständigkeit und eine sehr gute jährlich wiederkehrende Rendite wichtig ist, dann sind wir Ihre Nr. 1. Adresse für sichere gemanagte Kapitalanlage Immobilien.

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Vorteile einer Kapitalanlage Immobilie

  • Steuervorteile
  • Schutz vor Inflation
  • geringes Investitionsrisiko
  • Rendite durch Mieteinnahmen
  • Ein sicherer Baustein für die Altersvorsorge
  • Nach 10 Jahren können 3 Immobilien steuerfrei verkauft werden
  • Investieren durch Fremdkapital anstelle Eigenkapital einzusetzen

Nachteile einer Kapitalanlage Immobilie

  • Versteckte Mängel
  • Verwaltungsaufwand
  • Verstehe ich das Konzept?
  • langfristige Kapitalbindung
  • Ohne Sicherungskonzept Mietausfallrisiko
  • Als Privatperson kein Zugang zu Immobilien Netzwerk
  • Als Privatperson kein Zugang zu schnellen & verlässlichen Handwerkern

Der Stellenwert von Immobilien für den Vermögensaufbau & Altersvorsorge

Das Investieren in Immobilien kann nicht nur zum Vermögensaufbau, sondern auch als eine Form der Altersvorsorge genutzt werden.

So können Sie z.B. nach Jahren der Vermietung die spätere Eigennutzung in Erwägung ziehen. Oder auch das Einnehmen von regelmäßigen Mieteinkünften, die ein zusätzliches Einkommen in der Rente darstellen können.

Wenn Sie die Eigennutzung planen, dann sollten Sie sich beim Investieren in Immobilien frühzeitig über unbefristete Mietverträge Gedanken machen. Auch die Seniorentauglichkeit Ihrer Wohnung sollten Sie beachten. Vor dem Ruhestand sollte die Immobilie in diesem Fall natürlich abbezahlt sein. Daher sollten Sie um nicht noch mehr Eigenkapital einsetzen zu müssen sich rechtzeitig Gedanken um die frühzeitige Anschaffung der Immobilie machen.

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Marc Wördemann

Berater für Unternehmen und Privatkunden

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Häufig gestellte Fragen

Ab welchem Einkommen sind Kapitalanlage Immobilien interessant?

Je nach persönlichem Lebensstil, sollten Sie als Single monatlich 2300 – 2500€ Netto verdienen. Mehr ist immer gut, aber ab diesem Einkommen können Sie (immer vorbehaltlich einer Bankprüfung) eine kleine Wohnung für ca. 100.000 € als Kapitalanlage erwerben.

Ist es besser in der Nähe meines Wohnortes zu kaufen?

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt sollte ein Reihe von Punkten beachten. Ein Objekt in der Stadt zu kaufen, in der Sie aktuell wohnen, bringt Ihnen jedoch keine Vorteile. Denn die Probleme mit dem Vermieter löst die Sondereigentumsverwaltung. Die kümmert sich auch um eine Neuvermietung, falls der Mieter einmal kündigen sollte. Die Verwaltung macht auch die Nebenkostenabrechnung und kümmert sich um Nachzahlungen und Erstattungen. Viel relevanter ist es dagegen das wir für Sie die perfekte Lage finden. Somit haben wir dann ganz Deutschland zur Auswahl.

Muss die Immobilie bis zum Rentenbeginn abgezahlt sein?

Das kommt auf Ihre Zielsetzung an. Wenn Sie das Objekt verkaufen möchten, um steuerfreie Gewinne mitzunehmen, muss es nicht abbezahlt sein. Wenn Sie die Mieteinnahmen als Rentenzuschuss nutzen möchten, bleibt Ihnen umso mehr, je weniger Darlehensraten Sie davon noch leisten müssen.

Ist es sinnvoll viel Eigenkapital beim Immobilienkauf einzusetzen?

Je höher das Fremdkapital bei dem Erwerb der Immobilie ist, desto höher ist in der Regel auch die erwirtschaftete Rendite. Dies ist der sogenannte Hebeleffekt. Somit wird das Darlehen überwiegend durch den Mieter bezahlt. Gleichzeitig kann es sinnvoll sein das Eigenkapital über zum Beispiel Investmentdepots anzusparen, um weitere Reserven zu halten.

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

  1. Beratung und Prüfung, ob eine Immobilien als Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist.
  2. Berechnung einer konkreten Immobilie für Sie (Größenordnung, Lage, etc.)
  3. Entschluss, ob unter bisherigen Bedingungen eine Objekt erworben werden soll.
  4. Reservierung des Objekts zur Besichtigung. Bereitstellung der Details zur Immobilie und des Standortes.
  5. Wenn Sie weiterhin überzeugt sind, wird durch uns ein Notartermin und die Finanzierung vorbereitet.
  6. Nach Beurkundung sind Sie Besitzer Ihrer Kapitalanlage Immobilie.