Finanzierungswissen

Kurzerklärung

Bereitstellungszinsen können entstehen, wenn die Bank Ihr Darlehen bereits zugesagt und bereitgestellt hat, Sie das Geld aber noch nicht oder nur teilweise abrufen. Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit fallen diese Zinsen in der Regel auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag an.

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie ist das meist unproblematisch, weil der Kaufpreis häufig zeitnah nach dem Notartermin gezahlt wird. Bei Neubau, Sanierung oder Renovierung ist das Thema wichtiger, weil das Geld oft schrittweise abgerufen wird.

Ausführliche Erklärung

Bereitstellungszinsen erhebt eine Bank, wenn ein Darlehen bereits für Sie reserviert ist, aber noch nicht vollständig ausgezahlt wurde. Die Bank hält den Kreditbetrag für Sie bereit und kann diesen Betrag in dieser Zeit nicht anderweitig vergeben.

Die meisten Banken gewähren zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Das bedeutet: Für einen bestimmten Zeitraum fallen noch keine Bereitstellungszinsen an. Häufig sind mindestens zwei Monate bereits enthalten. Je nach Bank und Förderprogramm kann diese Zeit länger sein oder gegen einen Zinsaufschlag verlängert werden.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen steht im Finanzierungsvorschlag bzw. später im Darlehensvertrag. Häufige Größenordnungen sind:

• Bankdarlehen: oft ca. 0,25 % pro Monat auf den nicht ausgezahlten Betrag, also ca. 3,0 % pro Jahr.
• Förderdarlehen: häufig ca. 0,15 % pro Monat, also ca. 1,8 % pro Jahr.
• Die konkrete Regelung hängt immer vom jeweiligen Darlehensgeber und Produkt ab.

a) Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie reichen zwei bis drei Monate bereitstellungszinsfreie Zeit meistens aus. Der Kaufpreis wird in der Regel wenige Wochen nach dem Notartermin fällig und anschließend zeitnah an den Verkäufer gezahlt.

Ausnahmen gibt es, wenn sich die Kaufpreisfälligkeit verzögert. Das kann zum Beispiel passieren, wenn noch Genehmigungen, Löschungen, Vormundschaftsgericht, Erbthemen oder andere rechtliche Voraussetzungen offen sind. In solchen Fällen sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit bewusst geprüft werden.

b) Sanierung oder Renovierung einer Immobilie

Bei Sanierungen oder Renovierungen wird häufig zuerst der Kaufpreis ausgezahlt. Die geplanten Sanierungs- oder Renovierungskosten werden dagegen erst später und oft schrittweise abgerufen.

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• geplante Sanierung / Renovierung: 40.000 Euro
• Der Kaufpreis wird zeitnah gezahlt, die 40.000 Euro werden erst im Laufe der nächsten Monate benötigt.

In diesem Fall können Bereitstellungszinsen unter Umständen nur auf den noch nicht abgerufenen Teil anfallen. Ob sich eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit lohnt, hängt dann vor allem von der Höhe des noch offenen Betrags und der geplanten Dauer der Maßnahmen ab.

Wichtige Ausnahme bei Sanierungen

Einige Banken handhaben Sanierungen anders. Dort können Bereitstellungszinsen bis zur abschließenden Objektbesichtigung oder Fertigstellung unter Umständen auf einen größeren Teil oder sogar auf die gesamte Darlehenssumme anfallen. Die Objektbesichtigung erfolgt oft erst, wenn die geplanten Maßnahmen abgeschlossen sind.

Deshalb ist wichtig: Teilen Sie Ihrem Berater möglichst früh mit, welche Arbeiten geplant sind und wie lange diese voraussichtlich dauern. Nur so kann die Bankauswahl und die bereitstellungszinsfreie Zeit sinnvoll berücksichtigt werden.

In manchen Fällen ist es langfristig günstiger, keinen Zinsaufschlag für eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit zu wählen und stattdessen kurzzeitig Bereitstellungszinsen zu zahlen. In anderen Fällen ist eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit wirtschaftlich sinnvoller. Das muss anhand des konkreten Falls abgewogen werden.

c) Neubau

Beim Neubau ist das Thema Bereitstellungszinsen besonders relevant, weil das Darlehen meist nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Der Bau dauert häufig deutlich länger als der Kauf einer fertigen Immobilie.

Wenn der Bau innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit nicht abgeschlossen ist oder größere Darlehensteile noch nicht abgerufen wurden, können Bereitstellungszinsen entstehen. Je nach Bank und Finanzierungsaufbau fallen diese nur auf den noch nicht abgerufenen Betrag an.

Gerade beim Neubau sollte deshalb bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, wie realistisch der Bauzeitenplan ist, wann Eigenkapital eingesetzt wird und in welcher Reihenfolge Fördermittel, Bankdarlehen und weitere Finanzierungsteile abgerufen werden.

Häufige Missverständnisse

Muss ich immer Bereitstellungszinsen zahlen?

Nein. Solange Sie sich innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit befinden und die Auszahlung planmäßig erfolgt, fallen keine Bereitstellungszinsen an.

Sind Bereitstellungszinsen dasselbe wie normale Darlehenszinsen?

Nein. Normale Darlehenszinsen zahlen Sie auf bereits ausgezahltes Darlehensgeld. Bereitstellungszinsen fallen auf noch nicht ausgezahlte Darlehensteile an, wenn die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist.

Sollte man die bereitstellungszinsfreie Zeit immer verlängern?

Nicht automatisch. Eine Verlängerung kann über einen höheren Sollzins bezahlt werden. Ob sich das lohnt, hängt vom Betrag, der Dauer und dem konkreten Finanzierungsaufbau ab.

Warum ist das bei Neubau wichtiger als beim Kauf?

Beim Neubau wird das Geld meist über viele Monate in Teilbeträgen abgerufen. Beim Kauf einer fertigen Immobilie wird der Kaufpreis in der Regel deutlich schneller vollständig gezahlt.

Unser Tipp

Geben Sie Ihrem Berater möglichst früh einen realistischen Zeitplan: Wann ist der Kaufpreis fällig? Wann starten Sanierung oder Bau? Welche Arbeiten dauern voraussichtlich länger? Je besser der Ablauf bekannt ist, desto besser kann die Finanzierung darauf abgestimmt werden.

Was bedeutet „Rate während der Bauphase“?

Bei einem Neubau oder einer umfangreichen Sanierung wird das Darlehen in der Regel nicht auf einmal ausgezahlt, sondern entsprechend des Baufortschritts in mehreren Teilbeträgen.

Dadurch zahlen Sie während der Bauphase häufig noch nicht die spätere vollständige Darlehensrate, sondern zunächst nur auf die bereits ausgezahlten Beträge.

In den meisten Fällen setzt sich Ihre monatliche Belastung während der Bauphase aus folgenden Bestandteilen zusammen:

• Darlehenszinsen auf den bereits ausgezahlten Darlehensbetrag.
• Bereitstellungszinsen auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag, sofern die bereitstellungszinsfreie Zeit bereits abgelaufen ist.

Die endgültige Finanzierungsrate wird häufig erst nach Abschluss des Bauvorhabens erreicht.

Beginnt die Tilgung sofort?

Nein – in vielen Fällen nicht.

Gerade bei Neubauten beginnt die Tilgung häufig erst nach Fertigstellung des Hauses bzw. nach dem Einzug.

Dadurch fällt die monatliche Belastung während der Bauphase zunächst geringer aus. Das ist besonders hilfreich, da viele Bauherren in dieser Zeit zusätzlich noch die Miete ihrer bisherigen Wohnung zahlen müssen.

Wann die Tilgung beginnt, hängt von der jeweiligen Bank bzw. dem jeweiligen Förderprogramm ab und wird bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt.

Wie entwickelt sich die monatliche Rate?

Je weiter der Bau fortschreitet, desto mehr Darlehensmittel werden ausgezahlt.

Dadurch steigen nach und nach auch die monatlichen Zinszahlungen. Erst wenn das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde und die Tilgung beginnt, wird die endgültige monatliche Finanzierungsrate erreicht.

Besonderheit bei Förderprogrammen

Einige Förderprogramme bieten nur eine kurze bereitstellungszinsfreie Zeit, beispielsweise zwei oder sechs Monate.

Ist diese Frist abgelaufen und das Darlehen wurde noch nicht vollständig abgerufen, fallen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag bereits Bereitstellungszinsen an.

Aus diesem Grund planen wir den Abruf der einzelnen Finanzierungsbausteine möglichst wirtschaftlich.

Oft kann es sinnvoll sein, Förderdarlehen mit kurzer bereitstellungszinsfreier Zeit zuerst abzurufen. Dadurch entfallen dort später die Bereitstellungszinsen und es fallen lediglich die regulären – häufig ohnehin günstigeren – Darlehenszinsen an.

Finanzierungsbausteine der Hausbank verfügen dagegen häufig über längere bereitstellungszinsfreie Zeiten. Diese können deshalb – sofern möglich – später abgerufen werden.

Welche Reihenfolge sinnvoll ist, hängt jedoch immer vom jeweiligen Finanzierungsaufbau und den Vorgaben der beteiligten Banken und Förderprogramme ab.

Worauf sollte ich achten?

Während der Bauphase können mehrere finanzielle Belastungen gleichzeitig entstehen:

• Miete für die bisherige Wohnung
• Darlehenszinsen auf bereits ausgezahlte Beträge
• Eventuelle Bereitstellungszinsen
• Eigenleistungen
• Baunebenkosten
• Abschlagszahlungen an Handwerker

Deshalb sollte die Finanzierung so geplant werden, dass diese Doppelbelastung problemlos getragen werden kann.

Unser Tipp

Die Höhe Ihrer monatlichen Belastung während der Bauphase hängt nicht nur von der Darlehenssumme ab, sondern auch von der Auszahlungsreihenfolge der einzelnen Finanzierungsbausteine.

Bereits bei der Erstellung Ihres Finanzierungskonzeptes planen wir deshalb den zeitlichen Kapitalabruf möglichst wirtschaftlich. Dadurch lassen sich Bereitstellungszinsen häufig vermeiden oder zumindest deutlich reduzieren.

Wie funktioniert der Kapitalabruf?

Das Darlehen wird in der Regel nicht auf einmal, sondern entsprechend Ihres Vorhabens ausgezahlt.

Je nachdem, ob Sie eine Immobilie kaufen, einen Neubau errichten oder eine Sanierung durchführen, werden die benötigten Gelder nach und nach bei der Bank oder den Förderinstituten abgerufen.

Dabei übernimmt in der Regel Ihr persönlicher Ansprechpartner der Bank die Bearbeitung. Sie teilen der Bank einfach mit, wann eine Auszahlung benötigt wird. Die Bank veranlasst anschließend die Überweisung.

Warum ist die Reihenfolge des Kapitalabrufs wichtig?

Besteht Ihre Finanzierung aus mehreren Bausteinen – beispielsweise einem Bankdarlehen, einem KfW-Darlehen und einem NRW.BANK-Förderdarlehen – kann die Reihenfolge der Auszahlungen einen spürbaren finanziellen Unterschied machen.

Dabei spielen insbesondere zwei Faktoren eine Rolle:

• die Höhe des jeweiligen Darlehenszinses
• die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit

Förderdarlehen bieten häufig günstigere Zinsen als klassische Bankdarlehen. Gleichzeitig verfügen manche Förderprogramme jedoch nur über eine kurze bereitstellungszinsfreie Zeit.

Deshalb kann es sinnvoll sein, Förderdarlehen mit kurzer bereitstellungszinsfreier Zeit zuerst abzurufen, um spätere Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Andere Finanzierungsbausteine mit längerer bereitstellungszinsfreier Zeit können – sofern möglich – später genutzt werden.

Zusätzlich muss selbstverständlich berücksichtigt werden, für welchen Zweck das jeweilige Darlehen verwendet werden darf. So dürfen bestimmte Förderprogramme beispielsweise ausschließlich für den Hausbau genutzt werden und nicht für den Grundstückskauf.

Die optimale Reihenfolge hängt daher immer vom individuellen Finanzierungsaufbau sowie den Vorgaben der jeweiligen Banken und Förderprogramme ab.

Kann dadurch Geld gespart werden?

Ja.

Eine sinnvoll geplante Reihenfolge des Kapitalabrufs kann je nach Finanzierung mehrere tausend Euro an Zins- und Bereitstellungskosten einsparen.

Genau deshalb berücksichtigen wir diesen Punkt bereits bei der Erstellung Ihres Finanzierungskonzeptes.

Wie läuft der Kapitalabruf beim Kauf einer Immobilie ab?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie erhalten Sie nach dem Notartermin die sogenannte Kaufpreisfälligkeit.

Sobald alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, informieren Sie Ihren Ansprechpartner bei der Bank darüber, dass der Kaufpreis überwiesen werden kann.

Die Bank zahlt den Kaufpreis anschließend direkt an den Verkäufer aus.

Wie läuft der Kapitalabruf beim Neubau oder einer Sanierung ab?

Beim Neubau sowie bei größeren Sanierungen erfolgt die Auszahlung in mehreren Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt.

Hierfür werden der Bank in der Regel die entsprechenden Rechnungen oder Nachweise eingereicht.

Je nach Bank genügt es teilweise, wenn ein Großteil der Kosten nachgewiesen wird. Andere Banken verlangen die Rechnungen vollständig.

Die Auszahlung erfolgt anschließend häufig in größeren Teilbeträgen. Das Geld wird meist auf Ihr Konto überwiesen, sodass Sie die anstehenden Rechnungen begleichen können. Bei besonders hohen Rechnungsbeträgen zahlen manche Banken den Betrag auch direkt an das ausführende Unternehmen.

Welche Vorgehensweise gilt, hängt von der jeweiligen Bank und dem gewählten Finanzierungsaufbau ab.

Unser Tipp

Bewahren Sie während der gesamten Bau- oder Sanierungsphase sämtliche Rechnungen und Belege sorgfältig auf.

Dadurch können erforderliche Nachweise jederzeit unkompliziert erbracht werden und der nächste Kapitalabruf kann in der Regel ohne Verzögerung erfolgen.

Die Planung der Auszahlungsreihenfolge übernehmen wir bereits im Vorfeld gemeinsam mit Ihnen, damit Ihre Finanzierung möglichst wirtschaftlich umgesetzt wird.

Diese Frage erhalten wir sehr häufig – die kurze Antwort lautet:

Die Volksbank finanziert einen Teil Ihres Darlehens lediglich vorübergehend zwischen.

Bei bestimmten Finanzierungen arbeitet die Volksbank mit Verbundpartnern, beispielsweise der Bausparkasse Schwäbisch Hall (BSH), der R+V, der MHB oder der DZ HYP, zusammen.

Diese langfristigen Finanzierungspartner stellen das Darlehen jedoch häufig erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens bzw. nach Abschluss der geplanten Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung.

Damit Ihr Bauvorhaben trotzdem bereits vorher finanziert werden kann, übernimmt die Volksbank diesen Finanzierungsbaustein zunächst als sogenannte Zwischen- bzw. Vorfinanzierung.

Entstehen dadurch höhere Kosten?

Nein.

Die Zwischenfinanzierung erfolgt grundsätzlich zu den gleichen Konditionen, die später auch für die langfristige Finanzierung des jeweiligen Verbundpartners gelten.

Für Sie entstehen dadurch in der Regel keine zusätzlichen Zinskosten.

Lediglich die Vertragslaufzeit unterscheidet sich zunächst.

Warum endet der Vertrag bereits nach 2 Jahren?

Die im Darlehensvertrag ausgewiesene Laufzeit von beispielsweise zwei Jahren bezieht sich ausschließlich auf die Zwischenfinanzierung.

Sobald die Voraussetzungen des Verbundpartners erfüllt sind, wird diese Zwischenfinanzierung durch das eigentliche langfristige Darlehen ersetzt.

Deshalb erhalten Sie zusätzlich einen separaten Darlehensvertrag des jeweiligen Verbundpartners, in dem die langfristige Laufzeit und die weiteren Vertragsbedingungen geregelt sind.

Wann erfolgt die Ablösung der Zwischenfinanzierung?

Das hängt vom jeweiligen Bauvorhaben ab.

Beim Neubau erfolgt die Umstellung in der Regel erst nach Fertigstellung des Hauses und nachdem die erforderliche Objektbesichtigung durchgeführt wurde.

Je nach Finanzierungskonzept können hierzu auch die ursprünglich geplanten Außenanlagen gehören.

Bei einer Sanierung oder Modernisierung erfolgt die Umstellung meist erst, nachdem die vorgesehenen Maßnahmen abgeschlossen und von der finanzierenden Stelle geprüft wurden.

Worauf sollte ich achten?

Solange die langfristige Finanzierung noch nicht ausgezahlt werden kann, bleibt die Zwischenfinanzierung bestehen.

Dauern Bau- oder Sanierungsmaßnahmen länger als ursprünglich geplant, sollte deshalb auch die bereitstellungszinsfreie Zeit des späteren Finanzierungspartners berücksichtigt werden.

Andernfalls kann es vorkommen, dass neben der laufenden Zwischenfinanzierung zusätzlich Bereitstellungszinsen für das noch nicht ausgezahlte langfristige Darlehen anfallen.

Dieser Punkt wird bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt und fließt in die Auswahl der passenden Finanzierungspartner sowie der optimalen Abrufreihenfolge mit ein.

Unser Tipp

Lassen Sie sich von der kurzen Laufzeit im Darlehensvertrag der Volksbank nicht verunsichern.

Sie bedeutet in den meisten Fällen nicht, dass Ihr Darlehen bereits nach zwei Jahren vollständig zurückgezahlt werden muss.

Vielmehr handelt es sich lediglich um eine Zwischenfinanzierung, bis der langfristige Finanzierungspartner das Darlehen nach Fertigstellung Ihres Vorhabens übernimmt.

Ist eine Risikolebensversicherung für meine Finanzierung erforderlich?

Das hängt von der finanzierenden Bank und Ihrer persönlichen Situation ab.

Einige Banken verlangen im Rahmen der Finanzierung den Abschluss einer Risikolebensversicherung oder möchten zumindest einen entsprechenden Versicherungsschutz nachgewiesen bekommen. Andere Banken verzichten darauf.

Ob eine Risikolebensversicherung erforderlich ist, hängt unter anderem von der Darlehenshöhe, dem Beleihungsauslauf sowie den individuellen Finanzierungsvorgaben der jeweiligen Bank ab.

Bei Finanzierungen mit einem hohen Darlehensanteil wird eine Absicherung häufiger verlangt als bei Finanzierungen mit viel Eigenkapital.

Warum verlangt die Bank eine Risikolebensversicherung?

Die Bank möchte sicherstellen, dass das Darlehen auch dann zurückgeführt werden kann, falls ein Darlehensnehmer während der Finanzierung verstirbt.

Sollte die Immobilie in einem solchen Fall verkauft werden müssen und der Verkaufserlös nicht ausreichen, kann die vereinbarte Versicherungssumme dazu beitragen, die verbleibende Darlehensschuld auszugleichen.

Dadurch reduziert sich das Risiko sowohl für die finanzierende Bank als auch für die Hinterbliebenen.

Ist eine Risikolebensversicherung auch unabhängig von der Bank sinnvoll?

Aus unserer Sicht: Ja.

Gerade bei Familien oder Paaren, die gemeinsam eine Immobilie finanzieren, stellt die monatliche Darlehensrate häufig eine erhebliche finanzielle Verpflichtung dar.

Verstirbt einer der Hauptverdiener, kann es für die Hinterbliebenen schwierig werden, die laufenden Kosten und die Finanzierung alleine zu tragen.

Eine Risikolebensversicherung sorgt dafür, dass in einem solchen Fall eine vereinbarte Versicherungssumme ausgezahlt wird. Dadurch können Darlehen ganz oder teilweise zurückgeführt und die finanzielle Belastung der Familie deutlich reduziert werden.

Aus diesem Grund empfehlen wir häufig einen Versicherungsschutz, der nicht nur die Mindestanforderungen der Bank erfüllt, sondern sich an Ihrem tatsächlichen Absicherungsbedarf orientiert.

Wie hoch sollte die Versicherungssumme sein?

Die von der Bank geforderte Mindestversicherungssumme ist nicht zwangsläufig die Summe, die für Ihre Familie sinnvoll ist.

Gemeinsam mit Ihnen prüfen wir, welche Absicherung im Ernstfall tatsächlich erforderlich wäre und ob die von der Bank verlangte Mindesthöhe ausreichend ist.

Wann muss die Risikolebensversicherung abgeschlossen werden?

Falls für Ihre Finanzierung eine Risikolebensversicherung erforderlich ist, wird diese in den meisten Fällen nicht bereits für die Darlehensunterschrift benötigt.

Häufig stellt die Risikolebensversicherung lediglich eine Auszahlungsvoraussetzung der Bank dar. Das bedeutet, dass der Versicherungsschutz erst nachgewiesen werden muss, bevor das Darlehen ausgezahlt wird.

Dadurch bleibt nach der Darlehensunterschrift in der Regel ausreichend Zeit, eine passende Risikolebensversicherung auszuwählen und abzuschließen.

Selbstverständlich informieren wir Sie rechtzeitig darüber, bis wann der Nachweis bei Ihrer finanzierenden Bank vorliegen muss.

Was kostet eine Risikolebensversicherung?

Die Beiträge hängen unter anderem vom Alter, Gesundheitszustand, der Versicherungssumme sowie der gewünschten Laufzeit ab.

In vielen Fällen ist eine Risikolebensversicherung jedoch bereits für einen vergleichsweise geringen monatlichen Beitrag möglich.

Unser Tipp

Auch wenn Ihre finanzierende Bank keine Risikolebensversicherung verlangt, empfehlen wir Ihnen zu prüfen, ob Ihre Familie im Ernstfall ausreichend abgesichert wäre.

Gerade bei einer Immobilienfinanzierung gehört eine passende Absicherung aus unserer Sicht zu einer verantwortungsvollen Finanzplanung.

Kurzerklärung

Bei manchen Finanzierungen wird ein Darlehen zunächst nicht laufend getilgt. Man zahlt also während der Laufzeit nur die Zinsen an die Bank und spart parallel in einen Bausparvertrag ein.

Der Bausparvertrag dient später dazu, das Darlehen ganz oder teilweise auf einen Schlag abzulösen.

Diese Lösung wird häufig genutzt, um günstige Förderdarlehen möglichst lange bestehen zu lassen und stattdessen teurere Darlehen schneller zurückzuzahlen.

Was bedeutet „endfälliges Darlehen“?

Ein endfälliges Darlehen wird während der Laufzeit nicht laufend getilgt.

Das bedeutet:

• Sie zahlen zunächst nur die Zinsen an die Bank.
• Die eigentliche Rückzahlung erfolgt später auf einen Schlag.
• Parallel wird häufig ein Bausparvertrag angespart.

Der Bausparvertrag dient der Bank dabei als Sicherheit, dass später Geld zur Rückzahlung vorhanden ist.

Warum kann das sinnvoll sein?

Bei Finanzierungen mit mehreren Bausteinen gibt es oft unterschiedliche Zinssätze.

Beispiel:

• Bankdarlehen: höherer Zinssatz
• Förderdarlehen: günstigerer Zinssatz
• Bausparvertrag: spätere Zinssicherheit

In vielen Fällen ist es wirtschaftlich sinnvoller, zuerst das teurere Darlehen schneller zu tilgen und günstige Förderdarlehen langsamer zurückzuführen.

Durch ein endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag kann die monatliche Belastung bei günstigen Darlehensbausteinen reduziert werden. Diese Entlastung kann dann genutzt werden, um teurere Darlehen schneller abzubauen.

Wie funktioniert der Bausparvertrag dabei?

Ein Bausparvertrag besteht grundsätzlich aus zwei Phasen:

1. Ansparphase

Sie zahlen monatlich einen Betrag in den Bausparvertrag ein.

Häufig wird nur eine vergleichsweise geringe Mindestsparrate vereinbart, zum Beispiel ein bestimmter Prozentsatz der Bausparsumme pro Jahr.

2. Darlehensphase

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann das angesparte Guthaben zusammen mit dem Bauspardarlehen genutzt werden.

Damit kann dann das endfällige Darlehen ganz oder teilweise abgelöst werden.

Was ist der Vorteil?

Der Vorteil liegt vor allem in drei Punkten:

1. Zinsoptimierung

Teurere Darlehen können schneller zurückgezahlt werden, während günstigere Darlehen länger bestehen bleiben.

2. Zinssicherheit

Über den Bausparvertrag kann ein späterer Darlehenszins bereits heute gesichert werden.

3. Flexibilität

Je nach Tarif und Situation kann später entschieden werden, wann und wie der Bausparvertrag genutzt wird.

Ist der Bausparvertrag nach 10 Jahren zwingend zuteilungsreif?

Nicht unbedingt.

In vielen Fällen ist es gar nicht das Ziel, den Bausparvertrag bereits nach 10 Jahren vollständig nutzen zu müssen.

Sollte der Bausparvertrag zu diesem Zeitpunkt noch nicht zuteilungsreif sein, kann das bestehende Darlehen häufig über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt werden.

Alternativ kann je nach Marktsituation auch geprüft werden, ob der Bausparvertrag durch Sonderzahlungen oder eine Anpassung früher zuteilungsreif gemacht werden soll.

Gibt es auch Nachteile?

Ja, auch diese Lösung hat Punkte, die man beachten muss:

• Ein Bausparvertrag verursacht Abschlusskosten.
• Das Guthaben wird meist nur niedrig verzinst.
• Die spätere Zuteilung hängt vom Tarif und der Besparung ab.
• Das Modell ist komplexer als ein klassisches Annuitätendarlehen.

Deshalb sollte ein Bausparvertrag nicht pauschal eingesetzt werden, sondern nur dann, wenn er in das gesamte Finanzierungskonzept passt.

Unser Tipp

Ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz ist kein Selbstzweck.

Er kann sinnvoll sein, wenn dadurch teurere Darlehen schneller reduziert, günstige Förderdarlehen besser genutzt und spätere Zinsrisiken begrenzt werden können.

Ob diese Lösung für Ihre Finanzierung sinnvoll ist, prüfen wir individuell anhand Ihres Finanzierungsaufbaus, der Zinssätze, der Förderdarlehen und Ihrer langfristigen Planung.

Kurzerklärung

Nein – in den meisten Fällen nicht. Zumindest beim Neubau.

Eine Zwischenfinanzierung dient häufig zunächst nur als Absicherung und wird erst dann in Anspruch genommen, wenn sie tatsächlich benötigt wird. Zinsen fallen in der Regel nur auf den Betrag an, der bereits ausgezahlt wurde.

Ausführliche Erklärung

Eine Zwischenfinanzierung wird häufig eingesetzt, wenn beispielsweise:

• Ihre bestehende Immobilie erst später verkauft wird und der Verkaufserlös anschließend als Eigenkapital eingebracht werden soll.
• öffentliche Fördermittel erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt werden.
• Eigenkapital oder andere Geldmittel erst später zur Verfügung stehen.

In vielen Finanzierungen – insbesondere beim Neubau – wird zunächst mit den günstigeren Förderdarlehen und anschließend mit dem klassischen Bankdarlehen gearbeitet. Die Zwischenfinanzierung wird häufig erst ganz zum Schluss genutzt, wenn sie überhaupt benötigt wird.

Dadurch entsteht oft folgende Situation:

• Zunächst fallen lediglich die Raten der bereits ausgezahlten Darlehen an.
• Für die Zwischenfinanzierung zahlen Sie in der Regel keine Tilgung, sondern lediglich Zinsen auf den tatsächlich ausgezahlten Betrag.
• Solange die Zwischenfinanzierung noch nicht oder nur teilweise in Anspruch genommen wurde, entstehen entsprechend gar keine oder nur geringe Zinskosten.

Gerade beim Neubau, der häufig 12 Monate oder länger dauert, dient die Zwischenfinanzierung deshalb oft lediglich als finanzielle Sicherheit. Im Idealfall wird sie gar nicht benötigt, beispielsweise wenn Ihre bisherige Immobilie rechtzeitig verkauft wird oder Fördermittel früher ausgezahlt werden als ursprünglich geplant.

Die genaue Reihenfolge des Kapitalabrufs stimmen wir selbstverständlich individuell mit der finanzierenden Bank und Ihrem Finanzierungskonzept ab, um die Finanzierung möglichst wirtschaftlich zu gestalten.

Kurzerklärung

Bitte unterschreiben Sie alle Stellen, an denen Ihr Name oder eine Unterschriftszeile für Sie vorgesehen ist. Anschließend senden Sie die Originalunterlagen an die Bank zurück.

Die digitale Kundenausfertigung dient lediglich Ihren Unterlagen und muss in der Regel nicht zurückgeschickt werden.

Ausführliche Erklärung

Mit Ihren Darlehensunterlagen erhalten Sie in der Regel ausschließlich die Bankenausfertigung im Original. Diese wird nach der Unterschrift wieder an die finanzierende Bank zurückgesendet.

Die Kundenausfertigung erhalten Sie meist zusätzlich digital. Sie dient ausschließlich Ihren Unterlagen und muss normalerweise nicht unterschrieben oder zurückgesendet werden.

Worauf sollte ich beim Unterschreiben achten?

Bitte unterschreiben Sie grundsätzlich überall dort, wo beispielsweise folgende Bezeichnungen stehen:

• Ihr Name
• Darlehensnehmer
• Kunde
• Vertragsinhaber
• Eigentümer
• Sicherungsgeber

Gerade die Unterschriften als Sicherungsgeber werden gelegentlich übersehen. Bitte achten Sie darauf, auch diese Unterschriftsfelder zu unterschreiben, sofern sie auf Ihre Finanzierung zutreffen.

Sollte ein Dokument ausdrücklich mit einem Hinweis wie „Für Ihre Unterlagen“ oder „Kundenausfertigung“ gekennzeichnet sein, muss dieses in der Regel nicht an die Bank zurückgesendet werden.

Wie sende ich die Unterlagen zurück?

Die von Ihnen unterschriebenen Dokumente werden grundsätzlich im Original an die finanzierende Bank zurückgesendet.

Da viele Banken den Eingang der Unterlagen nicht nochmals bestätigen, empfehlen wir den Versand per Einwurfeinschreiben oder mit Sendungsverfolgung. So können Sie jederzeit nachvollziehen, ob die Unterlagen bei der Bank eingegangen sind.

Sollten einzelne Unterschriften oder Dokumente fehlen, meldet sich die Bank oder wir uns selbstverständlich bei Ihnen.

Kurzerklärung

Der Sollzins bestimmt die laufenden Zinskosten Ihres Darlehens und ist die Grundlage für Ihre monatliche Rate.

Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich verschiedene Kosten der Finanzierung und dient grundsätzlich dazu, Darlehensangebote miteinander zu vergleichen.

Bei komplexeren Finanzierungen – beispielsweise mit Förderdarlehen oder einem Bausparvertrag als Tilgungsersatz – betrachten wir jedoch hauptsächlich den Sollzins und bewerten zusätzliche Kosten separat.

Ausführliche Erklärung

Was ist der Sollzins?

Der Sollzins ist der Zinssatz, den Sie für Ihr Darlehen an die Bank zahlen.

Er bestimmt die laufenden Zinskosten und hat damit den größten Einfluss auf Ihre monatliche Darlehensrate.

Aus diesem Grund ist der Sollzins für die langfristige Finanzierungsplanung häufig die wichtigste Kennzahl.

Was ist der Effektivzins?

Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Sollzins weitere preisrelevante Kosten einer Finanzierung, beispielsweise:

• Auszahlungskurse
• Bearbeitungs- oder Vermittlungskosten (soweit zulässig und relevant)
• einzelne einmalige Finanzierungskosten
• weitere Kostenbestandteile, die gesetzlich in den Effektivzins einzurechnen sind

Dadurch liegt der Effektivzins häufig etwas über dem Sollzins.

Warum vergleichen wir Finanzierungen überwiegend anhand des Sollzinses?

Bei klassischen Annuitätendarlehen eignet sich der Effektivzins grundsätzlich gut zum Vergleich verschiedener Angebote.

Bei komplexeren Finanzierungen – beispielsweise mit Förderdarlehen, mehreren Darlehensbausteinen oder einem Bausparvertrag als Tilgungsersatz – ist die Aussagekraft des Effektivzinses jedoch häufig eingeschränkt.

Der Grund ist, dass einmalige Kosten, Abschlussgebühren oder unterschiedliche Berechnungsmethoden den Effektivzins beeinflussen können, obwohl diese Kosten bereits separat in unsere Beratung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einfließen.

Ein Beispiel ist ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz. Hier erhöht die Abschlussgebühr häufig den Effektivzins, obwohl der Bausparvertrag gleichzeitig erhebliche Vorteile bei der Tilgungsstrategie und der langfristigen Zinssicherung bieten kann.

Deshalb betrachten wir bei unseren Finanzierungsvergleichen in erster Linie den Sollzins sowie das gesamte Finanzierungskonzept. Einmalige Kosten und Gebühren werden dabei selbstverständlich ebenfalls berücksichtigt – jedoch separat und transparent.

Unser Tipp

Lassen Sie sich nicht ausschließlich vom Effektivzins leiten.

Entscheidend ist, welche Finanzierung über die gesamte Laufzeit die wirtschaftlich sinnvollste Lösung für Ihr Vorhaben darstellt. Genau deshalb betrachten wir nicht nur einzelne Zinssätze, sondern das komplette Finanzierungskonzept.

Kurzerklärung

Nein.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld mit beispielsweise 18 % Zinsen und 5 % Nebenleistungen bedeutet nicht, dass Sie diese Zinsen tatsächlich an die Bank zahlen.

Dabei handelt es sich um eine standardmäßige rechtliche Absicherung der Bank und nicht um Ihren vereinbarten Darlehenszins.

Ausführliche Erklärung

Viele Kunden erschrecken sich über Formulierungen wie:

„Vollstreckbare Briefgrundschuld in Höhe von 500.000 € verzinslich mit 18 % und 5 % Nebenleistung.“

Diese Formulierung ist jedoch ein juristischer Standard und findet sich seit vielen Jahren in den Grundschuldbestellungen nahezu aller Banken.

Was bedeuten die 18 %?

Die eingetragenen 18 % sind nicht der Zinssatz Ihres Darlehens.

Maßgeblich für Ihre Finanzierung sind ausschließlich die im Darlehensvertrag vereinbarten Soll- und Effektivzinsen.

Die 18 % dienen lediglich als sogenannte dingliche Verzinsung der Grundschuld. Sie spielen praktisch nur eine Rolle, wenn es in einem äußerst seltenen Ausnahmefall zu einer Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung kommen sollte.

Was bedeutet die 5 %-Nebenleistung?

Auch die Nebenleistung ist Bestandteil der rechtlichen Absicherung der Bank.

Sie soll mögliche zusätzliche Kosten, beispielsweise Gerichts- oder Vollstreckungskosten, absichern und bedeutet ebenfalls nicht, dass diese Kosten automatisch entstehen oder von Ihnen gezahlt werden müssen.

Muss ich mir deshalb Sorgen machen?

Nein.

Diese Formulierungen gehören zu den üblichen Standardklauseln in deutschen Grundschuldbestellungen und sagen nichts über die tatsächlichen Kosten Ihrer Finanzierung aus.

Für Ihre monatliche Rate gelten ausschließlich die Konditionen, die wir gemeinsam mit Ihnen vereinbart und im Darlehensvertrag berechnet haben.

Unser Tipp

Lassen Sie sich von den Formulierungen im Grundschuldbestellungsformular nicht verunsichern. Sie dienen in erster Linie der rechtlichen Absicherung der Bank und gehören bei Immobilienfinanzierungen zum Standard. Sollten einzelne Formulierungen dennoch unklar sein, erklären wir Ihnen diese selbstverständlich gerne vor der Unterschrift.